华侨城「碰壁」云南 | 劲旅关注

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来源:电网

华侨城“撞墙”云南| Power Travel

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华侨城集团“云南大战”的进展如火如荼。

写/秀天阳

编辑/庄庄

7月23日,云南省昆明市博览园中国馆和华侨城集团“云南会议战争”一周年庆典在此举行。在会上,除了总结前一年工作的成果外,还举行了隆重的签字仪式。

合同项目37个,合同金额约490亿元,其中文化旅游项目16个,城镇化项目9个,工业项目6个,农村美化项目6个。

从表面上看,华侨城集团“云南会议大战”的进展正如火如荼,但事实上,在眩光下隐藏着一些模棱两可的模糊现象。

在大型承包工程的同时,云南华侨城悄然处置资产,7月仅发生三次转让交易。

此外,子公司云南旅游宣布,2019年第一季度净利润为-190万至-22万元,云南华侨城于2019年第一季度亏损,净亏损491,300元,云南世博旅游控股集团有限公司发布的2018年年报显示,持续经营的净利润损失约为2.63亿元.

似乎华侨城集团已经在云南遇到了障碍。

◆“云南实验场”

“云南项目的防御性支持将有效地帮助云南旅游业全面升级,推动云南旅游整个发展阶段。”

时间回到2018年7月22日云南省昆明市昆明海棠厅“云南会议战争”的起点。

当时,华侨城云南集团,云南世博集团和云南文图集团与云南省各市县区签订了20多个项目,并与国内大型企业签订了40多个项目。

随后,华侨城的18个分组前往云南,积极参与云南旅游业的发展。

在此基础上,云南也成为华侨城集团下一阶段文化旅游运营的重点中心,定位为“第二总部”。

可以看出,云南华侨城项目的成败对华侨城具有重要意义。

那么为什么华侨城集团将云南建成“第二总部”呢?为什么不是四川,而不是贵州,该集团基于什么样的考虑?随着“云南会议的伟大建设”,相关问题逐渐显现。

2014年2月,成功建成“曲江模范”的西安市副市长段先念被任命为华侨城党委副书记兼总经理。一年后,他成为了党委书记。

2016年12月,《华侨城城镇化项目推进会》段端念首先提出了安排全球旅游的策略,结合华侨城原有的“旅游+房地产”模式和中国旅游的新趋势,辅以“文化+旅游+城市化”和“旅游+互联网+金融的方法论。

从表中可能难以理解新的方法。简单地说,当旅游业在没有相关资源和市场支持的情况下发展时,“文化”已成为通向成功的唯一途径。

“从主题公园,主题房地产到主题酒店,文化主题旅游和文化创意产业,它是一个完整的海外中国城市,将这些联系在一起。”现任华侨城商业模式组副总裁郑帆评论道。

也许,华侨城集团需要一个新的全球旅游市场来测试这种方法的可行性,而云南已成为这个“试验场”。

在新签的项目中,有16个文化旅游项目,9个城市化项目,6个工业项目和6个美丽的农村项目,这符合新方法。

件战争“在2018年。

你为什么不与海南省合作?这应该是当地政府决定的最终结果。

李进东评论了云南省政府对“一枪一动”的支持和态度。显然,云南省政府确实与华侨城集团合作取得了诚意。

2017年,华侨城通过“集中式混合改革”(中央企业参与)重组云南省国有资产监督管理委员会下属的“云南世博集团”和“云南文图集团”两家文化旅游平台公司。地方国有企业改革)。 %,通过世博集团,间接控制云南旅游(.SZ),并成立云南华侨城实业有限公司。

云南世博集团和云南文图集团是云南省最大的文化旅游投资平台。经过混合改革,华侨城集团为景区,酒店,旅行社,旅游交通,旅游房地产,园艺和园艺提供了多个商业基础。

这意味着云南OCT的布局不需要从头开始。 “一线”为其奠定了坚实的基础,只需要带来资金,先进理念,发展和运营能力。

◆“买”到“买”

“通过桐城旅游网预订私人定制旅程,从昆明直飞迪庆香格里拉,路虎队护送到梅里雪山观景台,参观旅游后的特色B&B,并前往当地特产冰酒镇第二天品尝葡萄酒。然后你可以直接飞到芜湖或西双版纳。“

上述片段是全世界华侨城梦想下的云南景象,但更多的是云南互联网,交通和酒店短板升级的迫切愿望。

段显年首次提出云南战略布局已经三年了。华侨城“二垒”的发展情况如何?

目前,华侨城集团已在云南签署了60多个项目,合同金额超过1000亿。

从表面上看,华侨城集团参与云南旅游业的发展正在全面展开。但实际上,黑潮已经汹涌澎湃。

7月30日,昆明华侨城投资有限公司公开上市25%的股权和63.0902万信贷,上市价格约为1.4亿元。转让目标位于昆明呈贡,目标行业是房地产。

昆明华侨城投资有限公司是华侨城(云南)投资与华侨城西投资的合资企业,分别持股51%和49%,注册资本5亿。

7月11日,华侨城出售了崂山华侨城南山文化旅游公司40%股权。筹集的资金数额和增加的价格将取决于收集。此次募集资金主要用于公司项目开发和补充流动资金。

7月1日,云南华侨城实业有限公司拟转让全资子公司云南华侨城房地产有限公司50%股权,底价7.4亿元。

同年2月,云南华侨城宣布上市昆明阳宗海项目有限公司50%股权,转让底价尚未公布。

值得注意的是,阳宗海项目是华侨城集团进入云南生态旅游领域的开放,50%的股权转让将导致目标企业的实际控制权转移。

加快阳宗海地区文化旅游项目建设。

于2018年6月14日,由华侨城集团有限公司,云南腾跃翡翠城有限公司全资拥有的公司拟转让盈江县大盈江翡翠城有限公司100%的股权。 p>

2018年12月,公司中标云南省景颇族自治州盈洪县盈江县2018-022号。土地面积5.32万平方米,交易价格2489.9万元。它计划成为住宅和商业用地。

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从这一点来看,自2018年6月以来,云南华侨城已开始不间断地出售资产和股权。该项目主要使用房地产和商业用地。华侨城似乎有兴趣清理自己的财产属性,专注于文化旅游业。

但是,无论如何,资产的损失和处置已经确定了事实。据不完全统计,仅云南的资产处置就超过了10亿元。

在这方面,华侨城公开回应称,频繁转移资产主要是为了加快现金回流。

据北京产权交易所统计,云南华侨城物业2019年第一季度净亏损491,300元,总资产34万元,负债491,300元,所有者权益0.21亿元;

云南旅游公告显示,2018年净利润4.87亿元增长580%,非净利润损失为1.8

7亿;

盈江县大盈江玉器城有限公司2019年5月31日的财务报表显示,盈江县大盈江玉城有限公司营业收入为0,营业利润为-677.87万元,净利润为-692.57。万元。总资产5,969,700元,负债总额5,508,480元,所有者权益3,884,900元;

庐山华侨城南浔文化旅游投资有限公司最新财务数据显示,公司实现营业收入0元,利润总额-0.55万元,负债总额8.26亿元;

云南世博旅游控股集团有限公司发布2018年年报,持续经营净亏损约2.63亿元.

根据此前华侨城财务报告数据,2012年至2015年,云南华侨城工业的净利润分别为4857万元,1625万元,-元,-元,长期亏损业绩。此外,在本次上市公告中,云南华侨城物业2017年度业务的业绩未披露,2018年的营业利润和净利润均为零。

通过这种方式,正在快车道上扩张的华侨城仍远离“第二总部”的理想国家。

◆困境的背后

那么,在集团全力奉献和地方政府支持的情况下,云南华侨城继续亏损的问题是什么?

在谈到华侨城时,它与“曲江模式”密不可分。可以说,段首先用“曲江模式”重塑了一个海外华人城市。

根据前面引用的评论家《人民日报》,所谓的曲江模式实际上是“利用文化来粉饰房地产”。内部规则是“圈地,文化和艺术投机,全球招标,规划,贷款,基础设施,投资促进,土地价格翻倍甚至增加幅度,土地被转移以获得资金,投机的概念是建立一个建立一个主题公园,土地再次受到赞赏。

简单来说,它是一个以文化古迹现代化为核心的房地产+旅游扩张模式,提高了景区周边的土地价格,从而发展了商业房地产和住宅循环发展的成本。

运行该模型的最基本要求是大量的土地储备支持。虽然华侨城已先后转让部分股份,但仍计划在云南开展多项工程。

例如,去年中标西北新城东部的7,000英亩城市更新项目,今年确定的三台山城市更新项目,以及成功区的皖西生态园项目。

此外,在晋宁区的发展中,也有OCT的存在。据悉,云南汕头有意参加古蜀第四期的一级开发,有许多储备项目。

土地银行的背后是支付的价格,这是投资100亿元和1000亿元。

这些投资最终转化为高额债务和借贷。也许文化+旅游+新城市化的新战略恰恰是改变这种状况。

此外,过去的“标准化”运作一直是华侨城集团的优势,现在这种优势逐渐变成了劣势甚至被批评。

作为标准建造的娱乐项目,华侨城在许多城市展示了“一刀切”的外观。游客很难实现跨区域运营联系并带来新的收入。

在2018年6月,华侨城“暴露了丑陋”,并发布了《公司债券2018年跟踪评级报告》。

根据《报告》公布的公司综合旅游项目的运作情况,华侨城的许多综合性旅游项目都遇到了门票销售,游客数量下降,管理不善等问题。弱势企业的特征正变得越来越突出。云南华侨城就在名单上。

具体而言,去年该项目的参观人数下降了约20%,门票收入同比也下降了约14.6%。今年1 - 3月,云南华侨城的月均访客和门票收入较去年进一步下降。

今年前三个月,云南华侨城的月均访客人数不到1万人,月平均门票收入仅为100万元左右。相比之下,去年全年的两个数字分别为13,300和1,284,100。元。

随后,各种混乱导致园区维护不善,工程竣工,停工等,给云南华侨城的资金链带来了巨大压力。

例如,华侨城云南总部的阳宗海项目是松散的沙子。销售中心没有热门的开放和销售场景。沙盘已被移除,甚至灰尘长时间都被弄脏了。整个房间只有一件作品。工作人员保持“摊位”,有许多道路被毁坏,甚至未建造的部分有下水道。

销售商品的能力是否强大是住房公司能否“杀死敌人”的指标之一。虽然华侨城近年来一直试图摆脱自己的房屋企业的财产,但它仍然无法避免“卖房”的真正问题。

高库存周转率表明公司流动性强,库存流动性强,库存周转和库存占用资金快。

如果库存周转太慢,将导致库存积压,这将增加企业的资本成本,并将增加现金回收的压力,有时甚至会导致更大的资产减值损失。

据风电统计,根据风电行业分类,排除了数据不一致的上市房地产企业,选择100家上市房地产企业的存货周转率进行分析比较。其中,华侨城A排名第91位,成交率为0.14。平均周转率为0.37。

在Cree Real Estate Big Data发布的《2018年大云南房企销售榜》中,云南华侨城未能列入名单。

换句话说,“卖房”现在对华侨城来说是一件困难的事情,当遇到云南省房地产市场的疲软时,这种情况会进一步放大。

更重要的是,在云南华侨城的布局中,房地产项目往往是文化旅游项目的伴生产品,文化旅游项目的长期回归期和运营维护难度是行业的共识。

或许,云南华侨城很难通过传统房地产销售的资金来支付工商银行项目的运营成本。

不容忽视的是政策的制约因素。在新经济周期下的云南房地产市场,融资渠道仍处于紧缩状态。

据银行保险监督管理委员会统计,云南银宝监管局发布四项处罚,涉及个人消费贷款进入房市,涉及罚款400多万元,涉及上海浦东发展银行昆明分行和兴业银行昆明分行。

罚款的理由是:个人消费贷款非法流入房地产市场和股票市场;贷款使用审查和监督无效;为不符合政府购买服务的项目提供融资;非法为土地储备提供融资;通过经营性房地产贷款渠道增加地方政府隐性债务等。

紧缩的紧张局面始于2017年,并于2018年达到顶峰。2018年,在“家庭不投机”的主调下,极度炎热的云南房地产市场遭受了历史上最严格的监管,文化旅游业也受到牵连。

通过这种方式,在云南华侨城的布局过程中,由于积极的土地征用模式,高负债被推进,由于单一主题和单一运作模式的后续行动未能激起水资源。云南市场,这导致了资金链的压力。流动性缺口等问题,最终在低流动率和政策催化下放大了两难境地。

然而,通过云南华侨城近期的一系列行动,不难发现该集团有计划在过去一年中适应这种困境。目前处置的大部分资产都涉及房地产项目,这意味着云南华侨城有意清理弱房地产项目更侧重于旅游业的主营业务。

众所周知,在文化旅游项目的早期阶段,有必要投入大量资金建设基础设施和文化旅游设施。云南华侨城的损失和债务主要来自这一部分。在未来,随着项目的逐步完成,损失将缩小甚至创造稳定的经济回报。

但是,所有这些仍然需要按时间进行测试。

华侨城云南会议正在全面展开

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